土地评估时，有住宅案例，但是不用市场比较法评估

对住宅土地进行评估时,如果不采用市场比较法,通常会选择收益法或成本法进行评估。

1. 收益法:采用土地及建筑物产生的净收益现值评估土地价值。主要包括折现现金流量法和租金资本化法。

(1) 折现现金流量法:估算土地及建筑物在经济使用寿命内产生的全部现金流量,选择合适的折现率对现金流量进行折现,得出现值作为土地价值。

(2) 租金资本化法:采用土地租金收入除以合适的资本化率得出土地价值。资本化率选择需要考虑利率、风险、管理费用等多个因素。

2. 成本法:根据重置成本评估土地价值。主要包括摊销成本法和重置成本新法。

(1) 摊销成本法:估算在当时造价重建该建筑物需投入的全部成本,并按实际折旧情况对成本进行折旧摊销,剩余部分作为土地价值。

(2) 重置成本新法:估算在评估时重建该建筑物所需的全部成本,并考虑相关税费,所得成本视为建筑物及土地总价值。再减去建筑物价值,得出土地价值。

对住宅土地而言,收益法更为常用,需要关注房地产租赁市场信息及现金流量数据。成本法较难准确评估建筑成本和折旧情况,应用较少。不过,在租赁市场或销售市场信息不充分的情况下,成本法也可作为参考。

市场比较法需要大量实际交易案例进行比对分析。如果没有足够案例或案例不具有可比性,不适合作为主要评估方法。可以作为评估结果的参考验证依据。

综上,住宅土地评估如果不采用市场比较法,推荐主要使用收益法,成本法作为辅助参考。同时市场比较法也可在可取得的范围内进行验证应用。