问：
划拨的机关团体用地变更为出让商业用地需补缴的出让金
答：
划拨的机关团体用地如果变更为出让的商业用地,需补缴一定的出让金。这是因为:
1. 機关團體用地的出讓條件通常優惠,土地使用權是通過劃撥方式取得,不需繳納增值地價及出讓金。而商業用地的出讓通常需要通過公開拍賣等方式,投標人需要繳納相應的出讓金和增值地價。
2. 機関團體用地和商業用地的用途不同,後者的開發利用強度高,且具有較高的經濟產出,所以在轉為商業用地時,需要補繳一定的費用,以彌補原有優惠政策帶來的損失。
3. 為防止違規變更用地性質獲取不當利益,补缴出讓金能適當增加轉換成本,促使其依法辦理土地用途變更。
具體的出讓金金額通常參考該幅土地的當前市場價格減去原有成本確定。原有成本主要包括當初購置該土地的款項以及後續開發建設進行的投入等。市場價格則根據商業用地的開發利用潛力,參考地塊周邊相 comparable 土地的成交價格確定。
補繳的出讓金應納入當地政府的財政收入,作為城市基礎設施和民生工程建設的重要財源之一。
總之,機關團體用地變更為商業用地時,補繳出讓金既體現了其利用強度提高帶來的土地價值增長,也防止了土地用途變更中的利益輸送,對地方政府財政和經濟發展具有重要意義。